Pour préserver la santé des personnes qui acquièrent ou louent des biens immobiliers, la loi a mis en place diverses exigences qui régissent la vérification de l’état des biens objets de transaction immobilière. Parmi ces exigences incombant au propriétaire, se trouve le diagnostic pollution des sols. Quels en sont les tenants et les aboutissants ? Comment se réalise-t-il et qui sont les protagonistes concernés ?
Qu’est-ce que le diagnostic pollution des sols ?
Le diagnostic pollution des sols permet de mesurer le degré de pollution d’un terrain. Des dépôts, récents ou même très anciens, de substances reconnues polluantes sont susceptibles de laisser des traces dans le sol durant une longue période. Une telle contamination peut participer à la dégradation de la qualité de l’environnement proche, et présenter un risque sanitaire pour toutes les personnes qui vivront aux alentours du sol en question. Ce dernier pouvant donc lui-même devenir une source de pollution, le diagnostic pollution des sols devient alors capital. Il permet de rechercher des substances telles que les métaux lourds, incluant le cadmium, le cuivre, le nickel, l’arsenic ou encore le plomb, et les hydrocarbures, incluant les carburants, les solvants, les goudrons, etc.
Quelles sont les obligations liées au diagnostic sur l’Etat des risques de pollution des sols (ERPS) ?
C’est la loi Grenelle 2, ou loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 qui avait introduit pour la première fois l’idée de fournir des renseignements sur l’état de pollution d’un sol. En 2011, dans le cadre de la loi ALUR, Cécile Duflot demande à ce que le concept soit réactualisé, en y ajoutant un certain nombre d’obligations. Alors que l’obligation d’informer l’acheteur d’une possibilité de pollution ne concernait que les sites se trouvant dans la catégorie « Installation Classé Pour l’Environnement », elle a été élargie à tous les biens. Ces nouvelles obligations sont actées par la loi ALUR, article 73, et le Code de l’environnement, articles L125-6 et L125-7. En conséquence, l’Etat a pour obligation de divulguer les informations se trouvant à son niveau par le biais de cartographies corroborées par les préfectures. Par ailleurs, les communes ont pour devoir d’introduire ces informations dans leurs documents d’urbanisme, et les intégrer aux certificats d’urbanisme informatifs. Enfin, le vendeur ou le bailleur a l’obligation de renseigner le locataire, ou l’acquéreur, des antécédents de pollution liés au terrain. Si les informations ne sont pas communiquées à travers le diagnostic ERPS, et que l’acheteur découvre plus tard la présence de substances exigeant qu’une dépollution soit réalisée, il pourrait imputer les travaux au vendeur.
Parallèlement, il convient de préciser que le vendeur / bailleur n’est pas le seul impliqué dans les obligations de diagnostic pollution des sols. Lorsqu’une structure doit être installée sur un terrain susceptible d’être polluée, si elle est appelée à être utilisée ou fréquentée par une population sensible, le maître d’ouvrage doit prendre les précautions nécessaires pour qu’un diagnostic soit réalisé, et pour que les mesures correctrices soient mises en place. De même, en cas de soupçon de pollution sur une parcelle, le constructeur mandaté pour la réalisation d’un ou plusieurs bâtiments sur cette parcelle peut engager un bureau d’études pour la réalisation du diagnostic ERPS.
Comment se réalise le diagnostic pollution des sols ?
La réalisation d’un diagnostic pollution des sols a lieu en deux phases. La première d’entre elles consiste en une étude documentaire et historique, visant à analyser l’histoire et le contexte géologique d’un sol, en se servant de cartes et/ou de documents. La deuxième phase consiste à caractériser la qualité des sols. Se trouvant être une forme d’état des lieux de la parcelle, elle implique de faire des prélèvements, qui sont ensuite analysés dans un laboratoire.
